Михаил Булгаков еще в прошлом веке сетовал, что москвичей испортил квартирный вопрос. Сейчас то же самое можно сказать и о жителях других городов России, пытающихся обеспечить себя квадратными метрами. Чаще всего на помощь россиянам приходят долевое строительство и ипотека, но покупка жилья на стадии строительства обернулась бедствием для сотен тысяч человек. Защитой могут выступить механизмы дополнительного контроля, ключевым звеном в которых становятся банки.
Жилье любой ценой
Почти каждый четвертый россиянин (23%) в ближайшие 5 лет собирается приобрести собственное жилье — таковы результаты опроса ВЦИОМ, проведенного в конце августа 2018 года. Как отмечают социологи, с 2007 года доля россиян, мечтающих о покупке недвижимости, увеличилась на 7 процентных пунктов. При этом на собственные средства рассчитывает лишь каждый третий респондент (34%), а большинство потенциальных покупателей жилья планируют взять ипотечный кредит (таких опрошенных 44%).
При этом объем долгов, накопленных россиянами, уже демонстрирует существенный рост — по данным Банка России, за 10 месяцев 2018 года было выдано 1,17 млн ипотечных кредитов на 2,37 трлн рублей (+58,2% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года). Ипотечный бум, безусловно, связан с постепенным снижением ставок на этот вид кредитования — в среднем за 10 месяцев текущего года они составили 9,55%, а в октябре достигли рекордно низкой (для России) отметки в 9,41%.
Согласно прогнозам ДОМ.РФ, по итогам 2018 года объем выдачи ипотеки составит 3 трлн рублей — на 50% больше, чем взяли в долг россияне в 2017 году. Правда, эксперты полагают, что темпы кредитования замедлятся уже в следующем году.
«Темпы роста ипотечного кредитования, с высокой вероятностью, в 2019 году замедлятся: уже сейчас рекордные объемы месячных выдач ипотечных кредитов (300 млрд рублей за октябрь) связаны во многом с рефинансированием старой задолженности на фоне разворота динамики процентных ставок», — считает ведущий методолог агентства «Эксперт РА» Анастасия Личагина.
Почему же люди вынуждены занимать у банков такое количество денег? Исследования показывают, что без использования займов копить даже на небольшую квартиру придется не один год — и ведь все это время тоже нужно где-то жить.
Оценщики компании «Финэкспертиза», например, выяснили, что бездетная семья из двух человек, откладывающая ради достижения заветной цели половину зарплаты, сможет заполучить собственное жилье через 5 лет и 2 месяца — таковы результаты в среднем по России. Зато после 5 лет лишений такие люди смогут купить двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров, не привлекая банковский кредит.
При расходах на съемное жилье срок накопления на собственную недвижимость увеличивается почти в два раза, — до 9 лет и 2 месяцев.
Разумеется, в разных регионах страны ситуация не однородна — дольше всего копить на собственное жилье придется жителям Приморья (9 лет), а меньше всего — в Магаданской области и ЯНАО (2,6 и 2,7 года соответственно). Но даже несколько лет отказывать себе во всем, кроме самого необходимого, готовы далеко не все люди, поэтому ипотека и остается важнейшим инструментом для обретения собственного жилья.
Стройка за чужой счет
В последние десятилетия еще одним распространенным способом покупки собственной квартиры при условии ограниченности денежных ресурсов было долевое строительство. К сожалению, эта система обернулась настоящим бедствием для сотен тысяч россиян — застройщики, забравшие у них с трудом скопленные деньги, банкротились один за другим, оставляя после себя лишь контуры потенциальных новостроек.
На данный момент, по словам главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, удалось решить проблемы 400 недостроенных домов, но в России остается еще около 200 тысяч обманутых дольщиков. Власти планируют обеспечить этих людей жильем к 2025 году. Что касается долевого строительства как механизма, то оно в ближайшие годы должно принять форму банковского финансирования — таково поручение президента РФ Владимира Путина.
С 1 января 2018 года заработал Фонд защиты прав дольщиков, а с 1 июля в силу частично вступили поправки, согласно которым уже с этого года застройщики могут переходить на эскроу-счета. Это специальные счета условного депонирования, на который покупатель квартиры вносит деньги единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры, защищая интересы покупателей. При этом доход, получаемый от размещения средств покупателей квартир, используется для снижения ставки застройщику. Так как банк еще и сам привлекает покупателей, то это дает возможность повысить надежность постройки и продажи объекта. Кроме того, для граждан это повышает уверенность в том, что они не останутся один на один с недостроенным котлованом.
Подобную схему финансирования долевого строительства, в частности, намерен реализовывать Сбербанк. Пока пилотный проект запущен в 11 регионах России: Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской и Тюменской областях, а также Удмуртии. При этом застройщик может выбрать одну из трех схем: стандартную, со снижением ставки по ипотеке для покупателей на 1,6 или 0,8 процентных пункта.
«Предложение с использованием скидок на ипотечные кредиты может быть интересно для проектов, в которых необходимо стимулировать продажи. Если предположить, что снижение ставки по ипотеке физическому лицу на 1,6 процентных пункта годовых приведет к росту продаж на стадии строительства, например, с 50 до 70%, а снижение ставки по ипотеке на 0,8 процентных пункта — до 60%, то застройщик фактически потратит на 12% меньше средств на обслуживание кредита по сравнению с базовой схемой, когда ставка по ипотеке не снижается», — отметил первый заместитель председателя правления Сбербанка Александр Ведяхин.
Эксперты отмечают, что эскроу-счета — эффективный механизм защиты интересов граждан, который позволит снизить риски участников долевого строительства.
«Механизм эскроу-счетов достаточно эффективен. Он нивелирует риски будущих собственников жилья. Минус один — дополнительные расходы на привлечение и обслуживание кредитов для застройщиков, выражающиеся в удорожании квадратного метра для покупателя», — считает руководитель управления рейтингов корпоративного сектора НРА Кирилл Кукушкин.
Соответственно, синергия «застройщик-банк-клиент» дает возможность людям экономить на выплатах по кредиту.
Будущее
Если ситуация с будущим долевого строительства более-менее ясна, то с дальнейшими перспективами рынка ипотечного кредитования связано еще много вопросов — ведь важно не перейти грань между доступными кредитами и почти «бесплатными» деньгами, приводящими к возникновению «ипотечного пузыря».
Государство намерено в ближайшие годы держать курс на дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Так, в середине октября первый вице-премьер и глава Минфина Антон Силуанов заявил, что к 2024 году ставка по ипотеке должна составить около 8%. Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявляла, что ставки по ипотеке в среднесрочной перспективе могут снизиться до 7—8% годовых. По ее словам, такое кредитование стимулирует поддержка стабильно низкой инфляции.
Председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев уверен, что государству вообще не стоит вмешиваться в этот вопрос, иначе последствия для экономики могут быть плачевными.
«Процентные ставки — это рынок. На их уровень влияют инфляция, доходы банка и его удельные расходы, приходящиеся на кредит. Процентная ставка следует за увеличением или уменьшением объема кредитов по стране в целом и в банке в частности. Расходы банка, много и часто выдающего кредиты, на один заем меньше, следовательно, и процентная ставка будет меньше.
Нельзя регулировать процентную ставку искусственным образом, это — государственный капитализм. Если регулирования не будет, рынок сам определит, какие риски и каким процентным ставкам соответствуют. А результатом искусственного регулирования будет «ипотечный пузырь», как это произошло в США, где стали снижать первоначальный взнос и требования к заемщикам», — подчеркивает эксперт.
По его словам, властям лучше выделять субсидии и разрабатывать индивидуальные программы кредитования для тех групп граждан, которые в этом нуждаются, — например, для молодых семей.
Свежие комментарии